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DPE et Locations Saisonnières : Les Nouveaux Enjeux

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués, y compris en courte durée comme sur Airbnb. Les logements F seront interdits en 2028, puis les E en 2034. Cette évolution, issue de la loi Climat et Résilience, vise à éliminer progressivement les passoires thermiques.

Un mauvais DPE entraîne plus de charges, décourage les voyageurs sensibles à l’écologie et fait baisser la valeur de votre bien. À l’inverse, un bon classement peut valoriser votre logement de +10 à 15 % et booster son attractivité.

À noter : depuis 2022, les loyers des logements F et G sont gelés. Et dès automne 2025, chaque DPE comportera un QR code pour vérifier son authenticité.

Comment améliorer son DPE ?

Le DPE dépend surtout de l’isolation, du chauffage, de l’eau chaude et de la ventilation. Avant d’engager des travaux, un DPE projeté réalisé par un diagnostiqueur certifié permet de simuler la classe obtenue après amélioration et de chiffrer coûts, aides et économies. C’est un outil idéal pour planifier et prioriser.

Actions rapides et abordables (<500 €)

Certaines améliorations simples permettent déjà 5 à 15 % d’économies :

• Installer un thermostat programmable et des robinets thermostatiques.

• Calfeutrer les fuites d’air autour des portes, fenêtres et prises.

• Isoler les tuyaux d’eau chaude et de chauffage.

• Entretenir ou ajouter une ventilation hygroréglable.

• Remplacer un ballon d’eau chaude vieillissant par un modèle performant.

Ces gestes sont rapides, peu coûteux et peuvent suffire à franchir un seuil énergétique.

Travaux à fort impact

Pour un vrai saut de performance :

• Remplacer les vieux convecteurs électriques ("grille-pain") par des radiateurs à inertie ou une pompe à chaleur réversible : gain de 1 à 2 classes possible.

• Renforcer l’isolation des combles ou passer au double vitrage, souvent les points faibles des logements anciens.

• Installer une PAC air/eau si vous disposez d’un chauffage centralisé.

Bonne nouvelle : ces travaux sont éligibles à des aides comme MaPrimeRénov’ ou les CEE, et peuvent être pris en charge jusqu’à 50 % pour certains profils.

En résumé

Un bon DPE, c’est :
✔ La conformité légale
✔ Des factures réduites
✔ Une meilleure visibilité sur les plateformes
✔ Une valorisation de votre bien

Chez Home’ponopono, nous vous accompagnons dans l’optimisation de votre logement : conseils, coordination des améliorations, gestion des réservations et mise en avant de vos atouts écoresponsables. Contactez-nous pour un audit gratuit et boostez la performance de votre BnB.

✅ Checklist : Préparer son Logement pour 2025

1. Vérifier la validité de votre DPE (ou le mettre à jour).

2. Identifier la classe énergétique et les points faibles du logement.

3. Demander un DPE projeté pour prioriser les améliorations.

4. Mettre en place des actions rapides (thermostat, calfeutrage, ventilation).

5. Planifier les travaux plus lourds si nécessaire (chauffage, isolation).

6. Vérifier les aides disponibles via France Rénov’

Propriétaires de meublés de tourisme, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) évolue !

Voici l’essentiel pour rester en conformité.

Novembre 2024 : la loi Airbnb impose de nouvelles règles

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite "loi Airbnb", a renforcé les exigences pour les meublés de tourisme :

✅ DPE obligatoire en zones tendues

• Depuis le 1er janvier 2025, les nouveaux meublés touristiques ne peuvent plus être classés G.

• Cette interdiction s’étendra aux classes F en 2028 et E en 2034, pour tous les meublés, qu’ils soient nouveaux ou existants.

✅ Contrôle local renforcé

• Les maires peuvent exiger un DPE valide avant d’autoriser votre location.

• Les règles des locations classiques s’appliquent désormais : interdiction des classes G en 2025, F en 2028 et E en 2034.

2025 : des ajustements probables

Au 1er avril 2025, aucun changement législatif officiel n’a été confirmé, mais des évolutions restent envisageables :

Précisions réglementaires attendues

• Des décrets ou arrêtés pourraient préciser l’application des règles, notamment les sanctions et les éventuelles exemptions (ex. : locations de moins de 120 jours/an, DROM).

Dérogation possible pour les copropriétés

• Une proposition de loi pourrait suspendre l’interdiction des logements G en copropriété en cas de contraintes techniques ou juridiques (ex. : refus de l’assemblée générale, opposition d’un locataire aux travaux).

Vers un DPE simplifié ?

• Des ajustements sont en discussion, notamment un DPE simplifié et un calendrier assoupli, avec une éventuelle révision des méthodes de calcul et des seuils pour certaines catégories de logements.

DPE collectif obligatoire

• À partir du 1er janvier 2025, le DPE collectif devient obligatoire pour les copropriétés de 50 à 200 lots (après celles de plus de 200 lots en 2024).

Ce que ça implique pour vous

✔️ Vérifiez votre classe énergétique

• Depuis janvier 2025, un logement classé G est interdit à la location, sauf en copropriété si une dérogation est adoptée.

✔️ Anticipez vos rénovations

• Les échéances 2028 (classe F) et 2034 (classe E) approchent.

• Profitez des aides financières comme MaPrimeRénov’, maintenues en 2025, pour améliorer votre DPE.

✔️ Restez informés

• Consultez le Journal officiel ou votre mairie pour les dernières mises à jour.

Anticipez sereinement ces évolutions !

Besoin d’un accompagnement pour votre DPE ou vos démarches ? Votre conciergerie Bnb Home’ponopono est là pour vous aider !

Le conseil de notre avocat : faites intervenir un diagnostiqueur pour un "DPE projeté" avec une proposition de travaux adaptés.

• Proposer en compensation des locaux à “autre usage que l’habitation” dont vous êtes propriétaire et que vous allez transformer en logements dédiés à de l’habitation au titre de résidence principale.
• Acheter un titre de compensation (ou commercialité) auprès d’un tiers, propriétaire de locaux affectés à un "autre usage que l’habitation" (bureaux, commerces…) qu’il transformera en logements.

Quelles en sont tout d’abord les caractéristiques ?

Le meublé de tourisme est un hébergement individuel proposé à la location, qui peut être un studio, un appartement, une villa. Il doit comporter au moins les équipements suivants :

• Meubles
• Literie
• Gazinière ou plaques chauffantes
• Réfrigérateur
• Ustensiles de cuisine

Intérêts du classement ?

- C’est un gage reconnu de qualité, face à l’augmentation de l’offre. Il existe 5 catégories de niveau de confort et d’équipement (de 1 à 5 étoiles).

- Le classement permet parfois de bénéficier d'avantages fiscaux : exonération de taxe d'habitation et de la taxe foncière en ZRR et abattement forfaitaire sur les revenus de location pour les microentreprises : 71% sur les revenus de location, au lieu de 50% pour des logements non classés.

-Enfin, il permet d'éviter l'application d'une taxe de séjour majorée : vos voyageurs paieront moins cher que dans un logement non classé.

La grille de classement contient 133 critères répartis en 3 grands chapitres : équipements, services au client, accessibilité et développement durable.

Pour cela, vous devez utiliser ces formulaires :

Demander l'exonération de la taxe d'habitation pour chambres d'hôtes et meublés de tourisme situés en zone de revitalisation rurale (ZRR)

Exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) : hôtels, meublés de tourisme ou chambres d'hôtes situés en zone de revitalisation rurale (ZRR)

À savoir :

Vous pouvez aussi demander l'attribution d'autres labels, notamment le label Tourisme & Handicap, afin de signaler au futur client les spécificités de votre meublé de tourisme.

Les formalités

Pour faire classer votre hébergement à Nantes, vous devez d’abord le déclarer en mairie et demander une autorisation de changement d’usage.

Ensuite, il s’agit de « demander le classement de votre meublé de tourisme à l'organisme évaluateur accrédité ou agréé de votre choix (figurant sur les listes du site internet d'Atout France) à l'aide du formulaire suivant :

Demande de classement d'un meublé de tourisme

L'organisme évaluateur visite le logement. Dans le mois suivant cette visite, il vous remet un certificat de visite comprenant les éléments suivants :

• Rapport et grille de contrôle
• Proposition de décision de classement de votre meublé pour la catégorie mentionnée dans le rapport de contrôle

Vous avez 15 jours à compter de la réception du certificat de visite pour refuser la proposition de classement. Passé ce délai et en l'absence de refus, le classement est acquis.

La décision est valable 5 ans. Elle indique les éléments suivants :

• Votre nom (et éventuellement le nom de votre mandataire)
• Adresse du meublé de tourisme, nombre de personnes pouvant être accueillies et catégorie de classement du meublé

Vous devez afficher la décision de classement de manière visible dans le meublé.

En cas d'absence ou d'insuffisance grave d'entretien de votre meublé, le préfet peut le radier de la liste des meublés classés.

Si le descriptif annoncé ou le classement affiché ne correspond aux caractéristiques de votre meublé, le client peut saisir la direction départementale de la protection des populations (DDPP ou DDCSPP) pour pratique commerciale trompeuse »

Classer votre logement en meublé de tourisme est un excellent choix. Home’ponopono vous vous y encourage et accompagne dans cette démarche administrative.

Résidence principale (louée moins de 120 jours/ an) et résidence secondaire (louée au moins 1 jour/an).

Résidences secondaires uniquement : autorisation de changement d’usage

Peu importe la durée de la mise à disposition (et la signature éventuelle d'un contrat dérogatoire au bail d'habitation principale), la ville de Nantes considère que la location du logement relève de la "courte durée".  La mise à disposition de cette résidence secondaire nécessite l'autorisation préalable de changement d'usage, délivrée après instruction d'une demande d'autorisation de changement d'usage.

Autorisation sans compensation pour les personnes physiques, propriétaires d’un seul logement.

La demande pourra être déposée à caractère personnel sans compensation si le propriétaire loueur a acheté le logement en son nom propre et s'il ne dispose pas déjà d'une autorisation sur Nantes.

L'autorisation sera délivrée si l'immeuble comporte bien (au regard du projet et des autorisations en cours) au moins 50% d'habitation*. L’autorisation sera alors valable 4 ans renouvelable une fois 4 ans.

Autorisation avec compensation pour les personnes physiques, propriétaires de plusieurs logements et pour les personnes morales.

À l’expiration des 8 ans, ou durant l'autorisation pour le logement, le propriétaire ne peut déposer qu'une demande supplémentaire à caractère réel en apportant la compensation. De même, le propriétaire loueur qui a acheté le logement en société devra systématiquement déposer une demande (même pour un 1er logement) à caractère réel et apporter la compensation nécessaire à l'obtention de l'autorisation.

* les surfaces prises en comptes pour calculer la surface de l'immeuble sont les surfaces en m2 des commerces bureaux et logements de l'immeuble. Ne sont pas comptabilisés les parties communes, greniers, caves, parkings.

-> Alternative à la compensation à Nantes, en cas de difficultés.

Si compenser représente un frein, vous pouvez tout à fait proposer votre logement en location en moyenne durée, par le biais d'un bail mobilité ou encore bail civil, par exemple. L’annonce peut être positionnée sur les mêmes plateformes de location destinée à la courte durée, avec simplement une durée minimale de location requise de 30 nuits. Sachez qu’il y a une demande importante de locations temporaires, d’un mois ou plus, pour diverses raisons : familiale, style de vie, travaux, etc

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Malgré toute l’attention portée à garantir l'exactitude des informations contenues dans cet article, des informations peuvent ne plus être d’actualité et valides, du fait de leur nature. Ni l’auteur, ni l’éditeur ne peuvent être rendus responsables d’erreurs, d’inexactitudes ou d’omissions et de l’utilisation des informations transmises.

Depuis le 1er janvier 2023, la taxe d'habitation sur les résidences principales a été supprimée.

Pour les résidences secondaires, vous devez la payer si vous êtes propriétaire ou usufruitier du logement mis en location et si vous en avez la jouissance même seulement de temps en temps.

Exonération

Si vous louez (ou sous-louez) un logement en meublé toute l’année,  de façon exclusive, vous n’avez pas à la payer.

Également, des règles particulières s’appliquent  en dehors de Nantes et des autres grandes villes. Si votre logement est en zone de revitalisation rurale, vous pouvez être exonéré pour les locaux classés meublés de tourisme et les chambres d'hôtes.

Savoir si votre commune est dans une zone de revitalisation rurale (ZRR) 

Majoration de la taxe d’habitation

Certaines communes situées en zone tendue peuvent appliquer une majoration  de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.

-Communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants avec déséquilibre marqué entre offre et demande de logements

-Communes qui présentent notamment une proportion élevée de logements affectés à l’habitation autres que ceux affectés à l’habitation principale

Ces communes sont celles où s'applique la taxe sur les logements vacants.

Vérifier qu'un logement est situé en zone tendue 

Une exonération de cette majoration est néanmoins possible si vous êtes certaines situations

Notez que les taxes sur les logements vacants ne s'appliquent pas à la résidence secondaire, même si elle n'est occupée qu'une partie de l'année.

Comment ça se passe ?

Pour savoir ce qui s’applique pour vous, la taxe d’habitation dépend de votre situation au 1er janvier de l'année d'imposition.

Vous devez la payer après avoir effectué une déclaration d'occupation auprès des services fiscaux.

« À partir de 2024, vous devrez déposer une déclaration, chaque année avant le 1er juillet, si des changements sont intervenus depuis la précédente déclaration.

(…)

En cas de non-déclaration, vous risquez une amende de 150 €. »

Autres taxes pour les résidences secondaires louées en meublé

Concernant la cotisation foncière des entreprises (CFE)

Vous êtes redevable de la CFE pour un logement qui n’est pas votre habitation personnelle dans les cas suivants :

-Vous louez (ou sous-louez) en meublé toute l’année. 

-Vous vous en réservez pour vous-même ou pour un tiers sans contrepartie financière, pendant une partie de l’année et vous mettez ce bien en location pendant l’autre partie de l’année.

Concernant la contribution à l’audiovisuel public, elle est supprimée à compter de 2022.

Sources :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F42

https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/je-loue-en-meuble-et-jai-paye-la-cfe-vais-je-aussi-recevoir-un-avis-de-taxe